【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】戴德梁行2014年6月上旬發(fā)佈第40期Money into Property研究報(bào)告，全球在2013年投資存量較2012年提升4％達(dá)12.9萬(wàn)億美元的歷史最高值。亞太地區(qū)以9％的增長(zhǎng)率取代歐洲成為全球「投資存量」之首。
 
戴德梁行表示，儘管市場(chǎng)對(duì)中國(guó)非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款及潛在供過(guò)於求的顧慮日益嚴(yán)重，但中國(guó)54％的槓桿水準(zhǔn)仍低於北美地區(qū)(65％)及歐洲地區(qū)(56％)的平均水準(zhǔn)?？缇惩顿Y者在2013年的全球投資活動(dòng)中扮演重要角色，投資額提升22％至5230億美元。不同與其他地區(qū)，亞太地區(qū)的跨境投資不甚活躍。2013年亞太地區(qū)的平均流動(dòng)性比率雖落後於全球4％的平均水準(zhǔn)，但仍創(chuàng)後危機(jī)時(shí)代記錄。流動(dòng)性被跨境投資者視為實(shí)施戰(zhàn)略的關(guān)鍵因素。
 
戴德梁行指出，投資者持有澳大利亞/香港部分的商業(yè)地產(chǎn)存量達(dá)12.9萬(wàn)億美元的歷史最高值。研究報(bào)告所涵蓋的三個(gè)地區(qū)均錄得增長(zhǎng)，其中亞太地區(qū)增長(zhǎng)9％達(dá)4.6萬(wàn)億美元位居第一，歐洲地區(qū)微增2％達(dá)4.4萬(wàn)億美元，北美地區(qū)增加3％至3.9萬(wàn)億美元。
 
亞太地區(qū)投資存量在2013年超越其他地區(qū)成為全球領(lǐng)導(dǎo)者，但地區(qū)內(nèi)表現(xiàn)並不平衡，除中國(guó)及部分東南亞國(guó)家發(fā)展迅速外，日本及澳大利亞則出現(xiàn)不同程度的下滑。戴德梁行認(rèn)為，當(dāng)?shù)刎泿艃稉Q美元的貶值是造成這一現(xiàn)象的原因。儘管如此，地區(qū)內(nèi)的一些國(guó)家仍提供了諸多最好的相對(duì)價(jià)值，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，受地區(qū)規(guī)模及流動(dòng)性吸引，投資者將持續(xù)關(guān)注亞太地區(qū)。
 
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展及非銀行金融機(jī)構(gòu)商業(yè)物業(yè)貸款的流動(dòng)性問(wèn)題受到越來(lái)越多的市場(chǎng)參與者關(guān)注。2013年，當(dāng)?shù)刎泿潘饺藗鶆?wù)增長(zhǎng)16％，與亞太地區(qū)投資存量增長(zhǎng)情況持平。非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款約占中國(guó)私人債務(wù)的46％。驅(qū)使戴德梁行對(duì)地區(qū)內(nèi)主流市場(chǎng)負(fù)債情況做進(jìn)一步分析。
 
DTZ戴德梁行北亞區(qū)研究部主管聶安達(dá)表示：「中國(guó)政府對(duì)商業(yè)銀行貸款限制的升級(jí)，促進(jìn)了非銀行機(jī)構(gòu)貸款管道的飛速發(fā)展。市場(chǎng)對(duì)貸款方償還非金融機(jī)構(gòu)貸款或者從非金融機(jī)構(gòu)再融資的能力的顧慮愈加嚴(yán)重，而中國(guó)多地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的供過(guò)於求現(xiàn)象更是刺激了這一顧慮的加劇。開(kāi)發(fā)商對(duì)回報(bào)的要求及償還這些非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款的壓力亦隨之加大。儘管如此，中國(guó)54％的杠桿水準(zhǔn)仍低於北美地區(qū)(65％)及歐洲地區(qū)(56％)的平均水準(zhǔn)?！?br />  
市場(chǎng)情緒得到進(jìn)一步提高。過(guò)去幾年，戴德梁行觀察了這一顯著變化，特別是信貸市場(chǎng)的顯著提高，而這恰與投資方的風(fēng)險(xiǎn)偏好不約而同。最大的變化體現(xiàn)在貸款方對(duì)信貸市場(chǎng)復(fù)蘇的期望，有超過(guò)40％的貸款方認(rèn)為2014年市場(chǎng)將出現(xiàn)回暖，而前幾年這個(gè)比例且不足20％。
 
DTZ戴德梁行東南亞、澳大利亞及新西蘭區(qū)研究部主管Dominic Brown補(bǔ)充說(shuō)：「後危機(jī)時(shí)代的2013年，跨境投資突破紀(jì)錄的23％增長(zhǎng)率使得全球商業(yè)地產(chǎn)投資額增加22％至5180億美元。亞太地區(qū)投資額增加22％至980億美元(剔除土地交易)，而跨境投資額則較為平淡，錄得15％的增長(zhǎng)率?；钴S的離境投資者主要來(lái)自中國(guó)及新加坡，澳大利亞及日本則被列為投資目的地首選，但英國(guó)及美國(guó)也同樣受到關(guān)注?！?br />  
DTZ戴德梁行最新發(fā)佈的交易型指數(shù)「TBI」，也同樣驗(yàn)證了投資存量及投資額的上揚(yáng)趨勢(shì)。TBI指數(shù)中的三項(xiàng)次級(jí)指數(shù)表明，2013年三個(gè)地區(qū)內(nèi)的價(jià)格延續(xù)近年來(lái)的復(fù)蘇勢(shì)頭繼續(xù)上漲。在完成戴德梁行歐洲地區(qū)交易指數(shù)TBI後，戴德梁行亦在分析中增加了全新且獨(dú)立的亞太地區(qū)次級(jí)交易指數(shù)TBI。交易型指數(shù)，不同于傳統(tǒng)的估價(jià)型指數(shù)，能更好的反映價(jià)格變化情況。各個(gè)交易指數(shù)的次級(jí)指數(shù)均獨(dú)立跟蹤地區(qū)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)交易情況。儘管戴德梁行最新發(fā)佈的歐洲地區(qū)TBI次級(jí)指數(shù)，價(jià)格上揚(yáng)已出現(xiàn)停滯的現(xiàn)象，而亞太地區(qū)TBI次級(jí)指數(shù)則出現(xiàn)了兩個(gè)季度的下降。但該觀察目前僅基於對(duì)近期內(nèi)少量樣本的分析，目前得出任何實(shí)質(zhì)性結(jié)論仍略顯草率。
 
該報(bào)告的合作作者、DTZ戴德梁行全球研究部主管Hans Vrensen總結(jié)稱(chēng)：「在全球流動(dòng)性持續(xù)得到優(yōu)化的背景下，國(guó)際投資者在不同市場(chǎng)選擇實(shí)施其投資戰(zhàn)略時(shí)，擁有在本地市場(chǎng)獲得交易資金的能力顯得至關(guān)緊要。從不同地區(qū)的流動(dòng)性比率情況來(lái)看，2013年，全球平均流動(dòng)性比率上漲至4％，北美地區(qū)流動(dòng)性比率實(shí)現(xiàn)大幅復(fù)蘇達(dá)6％，亞太地區(qū)的平均流動(dòng)性比率雖落後於其他地區(qū)，但仍創(chuàng)後危機(jī)時(shí)代記錄達(dá)2％。三大地區(qū)目前均處?kù)哆h(yuǎn)期平均水準(zhǔn)之上。流動(dòng)性對(duì)投資者而言非常重要，目前歐洲仍是最吸引跨區(qū)域投資的地區(qū)。」